كل ما يتعلق بالاملاك المنقوله والغير منقوله المؤجرة خاضعة للماده رقم 6098من قانون الالتزامات التركي ويتم الحكم فيها وفق هذا القانون.

ولهذا فإن أسباب إخلاء الممتلكات المؤجره يقوم قانون الالتزامات تركي بتنظيمها.

على الرغم من أن الأحكام المتعلقه بدعوى الإخلاء يتم تنظيمها عبر قانون الالتزامات التركي الا ان هناك ايضا لوائح في قانون الإفلاس. محامي اسطنبول

- ما هي دعوه الاخلاء؟؟

دعوى الإخلاء هي دعوى يرفعها المؤجر لإخلاء المستأجر للعقار للأسباب المحدده في قانون العقارات المؤجره. وتمكن هذه الدعوه المستأجر من إخلاء العقار وذلك بانتهاء عقد الايجار. ويمكن صياغه عقد الإيجار وذلك بذكر فتره محدده للإيجار او بدون ذكر  فتره محدده.

في حالة إنتهاء عقد معين وقد ذكر فيه مدة محددة انتهائه فإن العقد ينتهي بانتهاء المدة المذكورة.

اذا لم يكن هناك إشعار بالإخلاء قبل 15 يوما على الأقل من نهاية العقد محدد المدة سيتم تمديد العقد لمدة عام واحد وفق نفس الشروط. ينهي المؤجرعقد الإيجار غير محدد المدة من خلال الالتزام لفترة الانهاء القانونيه ما لم يتم الإتفاق على فترة أطول او فترة أخرى لإنتهاء العقد. محامي اسطنبول

- كيف يتم إنهاء عقد الإيجار عن طريق الاخطار؟؟

لا يعتمد إنهاء عقد الإيجار في حالات إنهاء العقد التي يتم اجراؤها عن طريق الإخطار على أي قرار من المحكمه. بحيث سيكون إشعار الإنهاء من جانب واحد بموجب المواد 347 و 348 من قانون الالتزامات كافيا  لإنهاء  علاقه الايجار المعنيه.

ومع ذلك, عند حساب الفتره التي يتم إجراؤها هنا يجب الأخذ بالاعتبار حقيقة  ان كان عقد الإيجار الخاضع للإنهاء هو  لفتره محدده او غير محدده. و من أجل ضمان عدم ضياع أي حق يجب حساب سنه التمديد بدقه. لذلك يجب عليكم طلب الدعم من محام خبير في هذا المجال للحصول على الفائده المرجوه. محامي اسطنبول

اولا وقبل كل شيء, تجدر الإشارة الى أن:

وفقا لأحكام القانون ذو الصله " كقاعده " في إيجارات المساكن وأماكن العمل فإنه لا يحق للمؤجر إنهاء عقد الإيجار قبل انتهاء فتره التمديد البالغة عشر سنوات. بعد إنتهاء فتره العشر سنوات يجب على المؤجر تقديم إخطار كتابي قبل ثلاثه أشهر على الأقل من بدايه سنه الإيجار الجديده. كما أنه من الممكن إنهاء عقد الإيجار دون إبداء أي سبب من خلال تقديم إشعار خطي.محامي اسطنبول

و بما يخص هذا الموضوع الجدير بذكره بأنه تم توضيح ذلك بهذا الشكل "أن المؤجر لا يمكنه إنهاء العقد بناء على إنتهاء مده العقد ، ومع ذلك في نهايه فتره التمديد البالغه عشر سنوات يمكن للمؤجر أن ينهي العقد بدون إبداء أسباب بشرط أن يقدم إشعارا قبل ثلاثه أشهر على الأقل من نهايه كل سنه تمديد لاحقه "

يجوز للطرفين إتخاذ قرار بشرط أن يتم تقديم إشعار الانهاء الكتابي من قبل المؤجر قبل ثلاثه اشهر.

اما بالنسبه  للايجارات السكنيه وأماكن العمل المسقوفه، إذا لم يخطر المستأجر قبل 15 يوما من انتهاء العقد فإن العقد يعتبر ممددا لمده عام بنفس الشروط.

عقد الايجار لاكثر من عام على سبيل المثال ثمانية سنوات او عشر سنوات او سنتين ،في هذا الحال فان السعي للحصول على فتره التمديد عشر سنوات يعتبر هذا الإجراء غير عادل بالنسبه للمؤجر ،و وعند الاخذ بالاعتبار  ايضا تبرير القانون الذي يهدف إلى عدم تعرض المؤجر للإيذاء. محامي تأجير اسطنبول

كما في المثال العقد ذو مدة ثمانيه سنوات فإنه يتوجب قبول إنهاء المؤجر بعد سنتين من حلول السنه الثامنه، وفي العقد ذو مدة 12 سنه قبل إنتهاء السنه الثانيه عشر بثلاثه أشهر وذلك بشرط وجود إشعار مسجل .

- ما هو الوضع القانوني لزوج / زوجه المستأجر عندما تتم عمليه إنهاء العقد عن طريق الإخطار في الممتلكات غير المنقوله المؤجرة لاستخدامها كمسكن عائلي؟؟محامي تأجير اسطنبول

حسب قانون الالتزامات التركي الماده رقم 349 تنص على أنه :

في الممتلكات غير المنقوله التي يتم تأجيرها او استخدامها كمسكن عائلي لا يمكن للمستأجر إنهاء العقد دون موافقه الزوج / الزوجه. اذا لم يكن من الممكن الحصول على هذه الموافقه او اذا امتنع الزوج / الزوجه عن إعطاء الموافقه دون سبب وجيه يجوز للمستأجر أن يطلب من القاضي إتخاذ قرار بهذا الشان.

إذا أصبح الزوج / الزوجه غير المستأجر طرفاً في اتفاقيه الإيجار عن طريق إخطار المؤجر ، عند ذلك يلتزم المؤجر بإخطار المستأجر وزوجته كل على حده في فتره سداد تعتمد على إشعار إنهاء العقد. محامي تأجير اسطنبول

الماده التي تأتي بترتيب مواز للماده 194 من القانون المدني التركي في الفقره الأولى من الماده فإن العقار المستأجر خصيصاً لاستخدام الأسرة أي كمسكن عائلي يجب أن تبقى هذه الصفه عند إنهاء العقد (( على سبيل المثال في حال حدوث الطلاق بين الزوجين يجب قبول إستمرار صفه المسكن العائلي.

من أجل أن يتمكن المستأجر من إنهاء عقد الإيجار في الممتلكات الغير المنقوله فإن هناك أحكاماً خاصة بزوجة المستأجر في قانون الإيجارات السكنيه وأماكن العمل المسقوفة وحسب ذلك يجب على المستأجر الحصول على موافقة صريحة من زوجته  عند إجراء إنهاء العقد أو مايشابهه في النتيجة (( على سبيل المثال الإلتزام بالإخلاء )). وإلا فإن العملية ستكون غير قابلة للتنفيذ.

في الفقره الثانيه إذا لم يكن من الممكن الحصول على هذه الموافقه من الزوج / الزوجه على(( سبيل المثال بسبب فقدان القدره على التمييز أو إذا لم يمنح الزوج / الزوجه بموافقته بدون سبب وجيه )) يمكن للمستأجر التقدم إلى المحكمه وتقديم طلب لاتخاذ القرار بنفسه من خلال تدخل القاضي.

وفقاً للفقرة الأخيره ، الزوج / الزوجه التي ليست طرفاً في عقد الايجار، قد يكون الزوج / الزوجه طرفاً في العقد بإخطار المؤجر بأنه / أنها زوج / زوجه المستأجر وفي هذه الحاله سيلزم  المؤجر بإخطار المستأجر وزوجته كل على حدى  بإشعار الإنهاء وفترة السداد. إذا لم يلتزم المؤجر بذلك فسيكون إخطاره غير صالح

- كيف يتم إنهاء عقد الإيجار عن طريق رفع دعوى ؟؟

يتم تنظيم الانهاءات التي يتم اجرائها من خلال التقاضي في اللوائح القانونيه ذات الصله. سيتم شرح التغييرات اللازمه بخصوص هذه القضايا الموجوده في اللوائح القانونيه بالتفصيل في بقيه مقالتنا.محامي تأجير اسطنبول

<- ما هي شروط تقديم المؤجر بطلب الإخلاء لحاجته للسكن ؟؟

من أجل إنهاء عقد الإيجار من قبل المؤجر نظراً لحاجته للسكن ، يجب أن يكون أحد الاشخاص المذكورين أدناه بحاجة للسكن ، هؤلاء الأشخاص قد ذكروا في القانون بشكلٍ محدود ، الأشخاص المذكورين في هذا النطاق في القانون هم  التالي:

- المؤجر نفسه .

- زوج او زوجة المؤجر .

- أبناء المؤجر .

- والد أو والدة المؤجر .

- الاشخاص الذين يعيلهم المؤجر .

أو أكثر من هؤلاء الأشخاص ، المدرجين أيضاً في القانون ، حاجة سكنية (( ملحة )) وإذا كانت هذه الحاجه حقيقيه وصادقه، اذا كان عقد الايجار الحالي لفتره محدده من قبل المؤجر يمكنه إنهاء العقد في نهايه الفتره المذكوره. و إذا كان العقد لمدة غير محددة يمكن إنهاءه  برفع دعوى قضائية في غضون شهر واحد بعد فترة إنتهاء العقد التي يتم تحديدها وفقاً للأحكام العامة و مدة الإخطار.محامي تأجير اسطنبول

في نهايه عملية الإخلاء التي تمت بالاستفادة من أحكام هذا القانون :

لن يتمكن المؤجر من تأجير العقار المذكور لشخص آخر غير المستأجر القديم لمدة ثلاثة أشهر تحت أي سبب كان.

- ما هي شروط المالك الجديد لتقديم طلب الإخلاء للضروره ؟؟

بعد إعادة صياغة عقد الإيجار :

في حالة تغيير ملكية المؤجر الخاضع للعقد لأي سبب من الأسباب،  كقاعدة عامة ، سيكون المالك الجديد طرفاً في عقد الايجار .

ومع ذلك ، فإن المالك الجديد أو الأشخاص المذكورين بشكلٍ محدود في القانون ، اذا كانوا مضطرين  من أجل استخدام العقارات المذكوره للسكن أو نظراً للحاجة لمكان العمل ، أي أن دعوى الإخلاء التي يرفعها المالك تقضي بإخلاء العقار.

من أجل رفع هذه الدعوى ، يجب أن يكون الاشخاص الذين يحتاجون إلى سكن أو مكان عمل من بين الاشخاص المذكورين في القانون وهم : الزوج / الزوجه ، الأبناء ، الآباء ،الأشخاص الذين يقوم المؤجر بإعالتهم .

بالإضافة الى الضرورة الحقيقية والصادقة لحاجة السكن أو مكان العمل ، يتم الحرمان من رفع الدعوى في هذه القضيه في فترات معينة على النحو التالي :

تختلف دعاوي الإخلاء التي سيتم رفعها بسبب حاجة المالك الجديد عن الفترات التي ذكرناها سابقا .

في غضون شهر واحد من تاريخ الاستحواذ على الممتلكات غير المنقوله الخاضعه لعقد الايجار من قبل المالك الجديد ، يجب إخطار المستأجر في الوضع المذكور كتابياً ، وبعد سته أشهر يمكن للمالك رفع دعوى إخلاء . بالإضافة لذلك يحق للمالك الجديد رفع دعوى إخلاء ، من الممكن أيضا بممارسة الحق في رفع دعوى إخلاء بناءً على هذا التبرير في غضون شهر واحد قبل انتهاء عقد الإيجار .